Navigation überspringen
Fotovorschau und Logo ausblenden
Quick-Navigator:
Suche:
Sprache Deutsch Deutsch
Impressionen
Q-Navigator
Startseite » Wirtschaft, Bauen, Wohnen » Bauen » Baugenehmigungsverfahren 

Baugenehmigungsverfahren


Ohne die Genehmigung der zuständigen Baubehörde darf kein Bauherr bauen. Die Behörde prüft vor allem, ob das Bauvorhaben die Vorgaben des Bebauungsplans einhält oder ob es der Nachbarbebauung angepasst ist, wenn noch kein Bebauungsplan vorhanden ist. Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss beim Bauamt der Stadt Klingenberg a.Main meist in zwei- oder dreifacher Ausfertigung ein Bauantrag eingereicht werden.

Zum Antrag gehören mehrere Anlagen: Antrag auf Genehmigung, Baubeschreibung, Lageplan, Bauzeichnung, statische Berechnungen, Zeichnung der Be- und Entwässerungsanlage, Zeichnung der Einfriedung des Vorgartens sowie Anordnung des Kfz-Einstellplatzes. Die Bauvorlagen müssen sowohl vom Bauherrn als auch von einem vorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieur unterschrieben werden.

Die Bau- und Abbruchvorhaben werden in genehmigungspflichtige und genehmigungsfreie Vorhaben unterteilt (Art. 62-66 BayBO).
Es ist im Einzelfall zu prüfen, welcher Fall für das Bauvorhaben zutrifft. Das Baugenehmigungsverfahren läuft folgendermaßen ab:
  • Die Unterlagen zur Baugenehmigung sind von einem Architekten oder sonstigen Bauvorlageberechtigten zu erstellen. Sie bestehen normalerweise aus Eingabeplänen im Maßstab 1:100, Statistikbogen, Bauantragsformular mit Berechnungen, amtlichem Lageplan und evtl. einem Entwässerungsgutachten.
  • Die Unterlagen sind vom Bauherren und Entwurfsverfasser zu unterschreiben und den Nachbarn zur Unterschrift vorzulegen. Als Nachbarn gelten die Eigentümer der direkt angrenzenden Grundstücke. Wird die Nachbarunterschrift verweigert, so verzögert dies in der Regel den Genehmigungsvorgang, da die Gründe der Verweigerung geprüft werden müssen.
  • Die Genehmigungsunterlagen sind 3-fach bei der Stadt einzureichen.
  • Danach wird der Bauantrag zur Beratung und Beschlussfassung in einer öffentlichen Sitzung dem Bauausschuss oder dem Stadtrat vorgelegt.
  • Anschließend wird das Baugesuch zur Prüfung an das Landratsamt weitergeleitet.
  • Das Landratsamt erteilt oder versagt die Baugenehmigung, der Bauherr erhält die entsprechende schriftliche Benachrichtigung (siehe Art 67-88 BayBo).


Im Interesse eines schnellen Genehmigungsverfahrens, wird den Bauherren oder Architekten empfohlen, bei evtl. Unklarheiten, möglichst früh vor dem Einreichen des Bauantrages den Bauentwurf mit den Vertretern der Stadt Klingenberg a.Main (Frau Rita Arnold) oder dem LRA durchzusprechen.

Freistellung von der Genehmigungspflicht und vereinfachtes Genehmigungsverfahren
Die neue Bayerische Bauordnung bricht mit dem alten Grundsatz, dass alle nicht nur unbedeutenden Bauvorhaben genehmigungspflichtig sind und lässt unter bestimmten Voraussetzungen die Errichtung von Wohnhäusern ohne Baugenehmigung zu. Das gilt für alle Wohngebäude mit geringer Höhe, die im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegen und diesem voll entsprechen. Voraussetzung ist ferner, dass die Erschließung gesichert ist und die Gemeinde nicht die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens verlangt.

Auch wenn die Voraussetzungen für eine Genehmigungsfreistellung nicht vorliegen und Sie deshalb eine Baugenehmigung brauchen, sieht die neue Bauordnung für Wohngebäude mit geringer Höhe und einige andere unproblematische Bauvorhaben nur noch ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren vor. In diesem Verfahren prüft die Bauaufsichtsbehörde nicht mehr jedes Detail, sondern nur die wichtigsten Fragen, wie z.B. ob das Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist und ob die zum Schutz des Nachbarn bedeutsamen Abstandsflächen eingehalten sind.

Herkömmliche Ein- und Zweifamilienhäuser brauchen damit entweder kein oder nur noch ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren zu durchlaufen, da es sich bei ihnen in aller Regel um Gebäude mit geringerer Höhe handelt. Lediglich in ganz wenigen Ausnahmefällen, nämlich wenn durch besondere Umstände der Fußboden eines Geschosses, in dem Aufenthaltsräume möglich sind, mehr als 7 m über der Geländeoberfläche liegt, handelt es sich nicht mehr um ein Gebäude geringer Höhe, so dass ein normales Baugenehmigungsverfahren durchzuführen ist.

Bislang mussten der Bauherr bzw. die übrigen am Bau Beteiligten bei der Anordnung, Errichtung, der Änderung und der Unterhaltung baulicher Anlagen alle allgemein anerkannten Regeln der Baukunst und Technik beachten. In der Summe ergab sich hier eine Zahl von ca. 2.000 Normen.

Nun fordert die neue Bauordnung nicht mehr die Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Baukunst und Technik, sondern nur noch der eingeführten Technischen Baubestimmungen. In diese Kategorie werden diejenigen technischen Regeln eingeordnet, die - wie etwa im Bereich der Standsicherheit - unter dem Gesichtspunkt der Gefahrenabwehr und des Schutzes von Leben und Gesundheit sowie der natürlichen Lebensgrundlagen unverzichtbar sind. Die Einführung erfolgt jeweils durch eine öffentliche Bekanntmachung des Staatsministeriums des Inneren oder einer von ihm bestimmten Stelle. Nach gegenwärtigen Schätzungen werden sie zwischen 70 und 100 Regeln sein.


Bauvoranfrage
Zur Vermeidung evtl. aufwendiger, jedoch letztendlich vergeblicher Planungsarbeiten ist es zweckmäßig, wegen bestehender Zweifel über die Zulässigkeit eines Bauvorhabens oder auch zu bestimmten Detailfragen eine Bauvoranfrage an die Bauaufsichtsbehörde zu richten.

Grundstücksbesitzer und -käufer sollten sich zunächst einmal bei der Stadt Klingenberg a.Main und dem Landratsamt erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Eigenschaften und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist, und wie es bebaut werden kann.

Das Bauamt gibt zwar Auskünfte über die Bebauungsmöglichkeiten (z. B. Anzahl Geschosse, Zulässigkeit von Dachausbauten, Platzierung von Garagen und Stellplätzen, Baulinien, innerhalb denen ein Bauwerk zu errichten ist - aber erst eine Bauvoranfrage verschafft Klarheit darüber, was auf dem Grundstück im Detail machbar ist und was nicht. Schwerwiegende Hemmnisse könnten z. B. wertvolle Bäume auf dem Grundstück sein, oder der Denkmalschutz erhebt Einwände, oder es fehlt eine ausreichende Zufahrt.

Dem schriftlichen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides sind die Bauvorlagen beizufügen, die zur Beurteilung des Bauvorhabens erforderlich sind, zumindest:

Lageplan im Maßstab 1:500 oder 1:1000
Baubeschreibung, Bauentwurfsskizze.

Diese Unterlagen müssen dreifach über die Stadt Klingenberg a.Main bei der Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt Miltenberg) eingereicht werden. Eine Bauvoranfrage empfiehlt sich vor allem dann, wenn vor Erwerb eines Baugrundstücks geklärt werden soll, ob das Grundstück auch wirklich den Vorstellungen entsprechend bebaut werden darf. Verwaltungsgebühren für einen formellen Vorbescheid liegen zwischen 25,- € und 2.550,-€, je nach Größe des Bauvorhabens und nach Verwaltungsaufwand. Sie werden teilweise auf die spätere Baugenehmigungsgebühr angerechnet. Der Vorbescheid ist drei Jahre gültig und kann jeweils bis zu zwei Jahren verlängert werden.

Bauantrag
Der Bauantrag ist schriftlich in dreifacher Ausfertigung über die Stadt Klingenberg a.Main an das Landratsamt Miltenberg (Bauaufsichtsbehörde) zu richten. Dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung (erhältlich bei der Stadt Klingenberg a.Main) müssen folgende Unterlagen beigefügt werden:
  • Lageplan
    Der Lageplan ist auf der Grundlage einer amtlichen Flurkarte im Maßstab 1:1000 oder 1:500 zu erstellen. Die benötigten Ausfertigungen sind beim Vermessungsamt zu beziehen. Die Ausfertigung, die nicht älter als ein halbes Jahr sein darf, muss beglaubigt werden und darf keine weiteren Eintragungen enthalten (Urkunde). In die weiteren Ausfertigungen, die unbeglaubigt sein können, ist das Bauvorhaben vom Planfertiger mit allen wichtigen Angaben einzuzeichnen.
  • Bauzeichnungen
    Für die Bauzeichnungen gilt der Maßstab 1: 100. Die Pläne müssen alle für eine Beurteilung wichtigen Angaben enthalten alle Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit entsprechender Vermaßung, Höhenangaben (Darstellung des geplanten und bestehenden Geländes sowie die Darstellung der Grundstückentwässerung.
  • Baubeschreibung (Formular)
    In der Baubeschreibung sind im wesentlichen die zur Anwendung kommenden Baustoffe anzugeben. Auch die Nutzung des Bauvorhabens ist zu erläutern, soweit dies zur Beurteilung erforderlich ist und die notwendigen Angaben nicht in den Lageplan und die Bauzeichnung aufgenommen werden können. Für gewerbliche Anlagen etc. werden gesonderte Baubeschreibungen und Betriebsbeschreibungen verlangt.
  • Zum Bauantrag gehören ferner: nachprüfbare Berechnungen der bebauten Fläche der Geschossflächenzahl, der Grundflächenzahl, der Rohbau- und Gesamtbaukosten, des umbauten Raumes, eine Wohnflächenberechnung sowie ein Freiflächengestaltungsplan, aus dem vor allem die Lage der Pkw-Stellfläche und evtl. erforderlicher Kinderspielplätze hervorgeht. Darüber hinaus im Freiflächengestaltungsplan, sofern in den textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan oder im Bebauungsplan selbst Aussagen dazu gemacht werden, zu erhaltende Bäume oder Pflanzflächen lagegetreu darzustellen bzw. die erforderlichen Neuanpflanzungen lage- oder flächenmäßig nachzuweisen.


Hinweis: Im vereinfachten Genehmigungsverfahren wird die Standsicherheit grundsätzlich nicht geprüft.
Das Landratsamt Miltenberg ist als Bauaufsichtsbehörde bestrebt, die Genehmigung für ein Bauvorhaben so schnell wie möglich zu erteilen. In einigen Fällen bietet es sich daher an, bereits vor Antragstellung die Beratung durch einen sachkundigen Mitarbeiter des Amtes in Anspruch zu nehmen. Jedenfalls ist es wichtig, dass vollständige und fehlerfreie Antragsunterlagen eingereicht werden, dadurch wird die Bearbeitungszeit des Bauantrages stark verkürzt. Hierzu noch einige Hinweise:

Viele Schwierigkeiten können bereits durch die Wahl des Planfertigers vermieden werden. Qualifizierte Planfertiger sorgen für vollständige Planungsunterlagen, führen rechtzeitig die notwendigen Abstimmungsgespräche mit der Bauaufsichtsbehörde und ermöglichen es so, dass über die Anträge so schnell wie möglich entschieden wird.
  • Der Bauantrag muss alle erforderlichen Unterschriften enthalten. Bauherr, Planfertiger und alle Nachbarn haben den Lageplan und alle Bauzeichnungen zu unterschreiben. Sollten mehrere Personen Miteigentümer des Grundstücks sein (z. B. bei Ehepaaren), haben beide ihre Unterschrift zu leisten.
  • Der Bauherr sollte sich vor Planungsbeginn über das Vorhandensein von Bebauungsplänen und deren Festsetzungen erkundigen bzw. danach, ob unter Umständen Ausnahmen und Befreiungen gewährt werden können. Erforderliche Planänderungen kosten in der Regel viel Zeit.
  • Der Bauherr sollte seinen Bauantrag bei der Stadt Klingenberg a.Main so einreichen, dass er nicht wegen einer Sitzungspause des zuständigen Gremiums, z. B. in den Sommerferien, mehrere Wochen unbearbeitet liegen bleibt.
  • Erfahrungsgemäß tritt im Frühjahr ein Antragsstau ein, weshalb sich die Genehmigungszeiten zum Teil erheblich verlängern. Da der Bauherr seine Entscheidung zu bauen, nicht von heute auf morgen trifft, sollte es ihm möglich sein, frühzeitig mit der Planung zu beginnen und frühzeitig den Bauantrag einzureichen


Vollständige Anträge, die ohne Rückfragen bearbeitet werden können und den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen entsprechen, ermöglichen einen frühen Baubeginn.


Der Verfahrensgang bei einem Baugesuch läuft wie folgt ab:
Der Bauantrag wird über die Stadt Klingenberg a.Main an die Bauaufsichtsbehörde eingereicht, dort mit einem Aktenzeichen versehen und auf Vollständigkeit und Übereinstimmung mit den bauordnungs- und planungsrechtlichen Vorschriften vorgeprüft. Bei bestimmten Bauvorhaben sind noch andere Institutionen zu hören, z. B. das Staatl. Gewerbeaufsichtsamt wegen arbeitsrechtlicher Fragen, das Wasserwirtschaftsamt zu wasserwirtschaftlichen Problemen bzw. zur Abwasserbeseitigung auf dem Grundstück selbst, das Straßenbauamt zu evtl. Kollisionen des Bauvorhabens mit geplanten Landes- und Bundesstraßen, die Untere Naturschutzbehörde wegen des Landschaftsschutzes oder das Landesamt für Denkmalpflege.

Wenn sämtliche Stellungnahmen vorliegen fasst das Landratsamt Miltenberg diese mit der eigenen technischen und öffentlich-rechtlichen Prüfung zusammen und erteilt die Baugenehmigung. Statik und Wärmeschutzberechnung können nachgereicht werden, jedoch darf dann mit den Bauarbeiten erst begonnen werden, wenn auch diese Unterlagen geprüft sind.

Falls vollständige und genehmigungsfähige Unterlagen eingereicht wurden und das Bauvorhaben den planungs- und bauordnungsrechtlichen Bestimmungen entspricht, wird im Regelfall (falls nicht Stellungnahmen auswärtiger Dienststellen erforderlich sind) der Bauantrag innerhalb eines Monats abschließend bearbeitet.

Teilbaugenehmigung
Die Bayerische Bauordnung schreibt vor, dass vor der Zustellung der Baugenehmigung nicht mit den Bauarbeiten einschließlich des Baugrubenaushubs begonnen werden darf. Nur unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, für bestimmte Teile eine Vorausgenehmigung als sogenannte "Teilbaugenehmigung" zu erhalten.

Liegt dem Bauordnungsamt ein kompletter Bauantrag vor, der den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, und ist die Standsicherheit nachgewiesen, so kann eine Teilbaugenehmigung schriftlich beantragt werden. Damit können Bauarbeiten für die Baugrube, für einzelne Bauteile oder Abschnitte schon vor der Baugenehmigung schriftlich gestattet werden. Die Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereichs


Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung
Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht innerhalb von vier Jahren nach Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder die Bauausführung vier Jahre unterbrochen wurde. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jedoch jeweils um bis zu zwei Jahre verlängert werden. Hierfür sind erneut Gebühren fällig. Die Verlängerung einer einmal erloschenen Genehmigung ist nicht möglich; in diesem Fall muss ein neuer Bauantrag gestellt werden.


Bauausführung
Bei der Ausführung des Bauvorhabens übernimmt der Bauherr verschiedene Verpflichtungen. Jedem Bescheid sind Bedingungen, Auflagen, Vorbehalte oder Hinweise beigefügt, die vom Bauherrn beachtet werden müssen. Beispielsweise hat er vor Baubeginn die genaue Höhenlage und Stellung der Bauwerke auf dem Grundstück durch die Bauaufsichtsbehörde einmessen zu lassen. Außerdem hat der Bauherr den Beginn bzw. die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als sechs Monaten, die Rohbaufertigstellung und die abschließende Fertigstellung der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen. Zu diesem Zweck sind der Baugenehmigung jeweils entsprechend vorbereitete Formulare beigefügt. Der Fertigstellungsanzeige ist die Abnahmegenehmigung des Bezirkskaminkehrermeisters hinzuzufügen.

Baugenehmigungen und Bauvorlagen müssen vom Beginn der Arbeiten an auf der Baustelle vorhanden sein. Auf dem Grundstück ist eine von der Verkehrsfläche gut sichtbare von der Bauaufsichtsbehörde ausgehängte Bautafel anzubringen, die die Bezeichnung des Bauvorhabens, Namen und Anschriften des Entwurfsverfassers, des Bauleiters, der ausführenden Firma und des Bauherrn enthält.


Gebühren
Die Gebühren in Bausachen richten sich nach dem Kostenverzeichnis zum Bayer. Kostengesetz. In der Regel wird von den Baukosten ausgegangen.
Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung oder Zurücknahme eines Bauantrages.

Hochwasserbereich
Über die Hochwassergrenzen und das innerhalb des Überschwemmungsgebietes geltende Bauverbot informiert Sie das Bauamt.



Klingenberg a.Main
Furtwänglerweg 1 | 63911 Klingenberg a.Main | Tel.: 09372 1330 | stadt@klingenberg.de